怀疑业委会选票造假,业主将其告上法院 多方建言:对业委会应这样监督

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(6月10日报道)

四川手机报曾报道《成国际公共花园的公共收入超过一百万,业主仍欠该房产420,000!业主说收入和支出都很混乱,店员的职员补贴是340,000。社区侵权事件频繁发生,如何对业委会有效监督?业委会又存在怎样的法律空白?四川移动新闻记者采访了多位学术和法律专家,并对行业委员会的监督和业主权利的有效维护进行了深入的梳理和讨论。

典型案例

为涨物业费造假选票,法院判业主胜诉

判决文件网判断显示,2017年3月15日,成都市金牛区金都花园第二期发出通知,要求将物业费增加0.3元/平方米。 4月14日,行业委员会发布业主会议表决通过,表示批准增票614票,占总人数的65.88%,占总建筑面积的60.03%,达到“超过一半”。同一天,工业委员会与该物业签订了合同,并于5月1日开始提高价格。

金都花园的老板张先生回忆说他当时没有见过票,他怀疑投票的结果是由行业委员会捏造的。随后,他和其他业主要求公布投票过程,但第二届行业委员会没有合作,忽视或解释了情况。

同年11月1日,业主将该委员会告上法庭,金牛区人民法院“尚未公开对业主进行投票。增加物业费的决定不符合法定程序,行业委员会决定提高价格被取消。

法院:此案关键点是业委会未完成

举证责任证明决议合法有效

根据《最高人民法院关于适用民事诉讼法的解释》第112条“文件证据在另一方的控制下,负责举证责任的一方可以申请另一方提交。”

谢中山解释说,金牛区人民法院的审判人员参与了此案。举证责任的分配很重要,这关系到审判结果。案件中的相关证据可以证明业主会议的决议是合法有效的,包括但不限于投票材料,由行业委员会控制。举证责任应分配给委员会。由于金都花园第二产业委员会没有完成举证责任,因此不能认为业主会议就“物业费上涨”的决议是合法的。由于决议的内容增加了对所有者的义务并降低了利益,因此没有合法性。在此前提下,揭示了业主合法权益的解决,业主的取消请求具有事实和法律依据。

大数据:

业主和业委会纠纷案例逐年递增

在裁判的文件中,记者根据“所有者知情权的纠纷”和“所有人撤销纠纷的权利”进行了搜查。2015年业主和业委会纠纷83起(知情权纠纷22起,撤销权61起),2016年167起、2017年285起、2018年328起。

记者发现,关于社区公益问题,大多数业主起诉法院“侵犯知情权”。大多数法院要求行业委员会公布公共收入的细节。然而,由于怀疑所有者犯了“私人口袋和会计欺诈的充分性”,行业委员会需要赔偿损失和其他索赔。如果所有者不能提供证据,法院将以“证据不足”拒绝。

(金都花园公共收入)

以金都花园为例。 2013至2017年第二届工业委员会公共收入为137万元,支出约为127万元。四川思成会计师事务所发现项目支出76万元“未在账簿和凭证中找到超过一半的业主同意文件和签名”。此外,五年的慰问费总计为160,000,通信费为80,000,运输费为7万。

行业委员会第三届会议认为,这有可能成名并贪污公款。“不过我们没有实质证据,所以损失的追回很难”,第三产业委员会主任聂雪青说。

各方建言

住建局:

街道工作力量缺乏导致业委会监管缺位

成都市住房和城乡建设局物业管理处告诉记者,目前成都共有业委会3395个。现行法律规定没有明确业主委员会的法律地位,街道(乡镇)缺乏劳动力导致行业委员会缺乏监督。

《四川省物业管理条例》第4条规定“街道办事处组织,指导和协调其管辖范围内的行业委员会的工作,并敦促行业委员会履行其职责”。金都花园所在的黄中街道办事处副主任施伟红介绍了他们对业委会的监督主要体现业委会成立、换届等大事件在程序上是否合法合规。“业委会的日常工作我们没办法指导监督”,史伟红。

记者还了解到,为了更好地监督行业委员会,下一步是探索管理与公共信用的结合。违反行业委员会成员规则的行为将记录在该市的公共信用信息服务平台上。

社会学专家:深化业委会的监督细则

武汉大学社会学系副教授王德福在论文《业主自治的困境及其超越》中提到,由于没有明确约束行业委员会的法律规定,其运作机制仍然是“管理”,自然有一个很多寻租空间。王德福说,目前只有上海在2017年引入了《上海市居民委员会工作条例》,明确规定了居委会对法律形式的行业委员会的监管规则。例如,行业委员会召集业主会议和行业委员会的决定应通知居委会。

此外,王德福认为,可以探讨是否要将“离任审计”覆盖至业委会。如果行业委员会侵占公共收入,一旦董事或委员会主任辞职,损失将难以恢复。

当然,王德福强调,加强对行业委员会的监督也应该坚持建立行业委员会的公共利益预防和问责机制的原则,同时也要注意不增加业主的经营成本。自主权,避免损害业主对行业的参与。委员会的热情。

律师:

业委会本质是自治,政府不需过多干预

如何有效监督行业委员会?四川广利律师事务所高级合伙人邢连超认为,行业委员会的本质是自治。没有过多的政府干预,业主就可以监督自己。政府的干预是增加管理成本,其次,它改变了行业委员会的性质,行业委员会已成为一个居委会。邢连超补充说,业主自己选出的行业委员会必须自己承担利益和风险。

北京汇成(成都)律师事务所的律师张迪也认为,业主应对自己的决定负责。在选举产业委员会时,权力和责任应该清晰明确。

成都杜文文律师事务所律师罗欣认为,如果发现行业委员会的侵权行为,他可以向街道办事处提出申诉或向法院提起诉讼。 “此外,没有其他更好的方式,”罗欣说。

法院:

业主诉讼维权选对方向和策略很重要

即使将诉讼提交法院,所有人选择的诉讼策略也会直接影响判决的结果。金牛区人民法院审判工作人员谢中山表示,业主选择以“违反法定程序”或“侵害自身合法权益”为由请求撤销,两种诉讼策略的举证责任差别较大。前者可能被分配给行业委员会,而后者一般由业主证明。所有者不仅必须证明违规的后果,还要证明其后果与行业委员会或业主会议的决定存在因果关系。

“在我们的审判实践中,所有者相对难以完成违规后果和因果关系的证据,因此这也是法院在证据不足的情况下驳回所有人索赔的常见原因,”谢中山说过。

相关法律专业人士表示,现有法律法规对业主撤销权的行使缺乏相关细则和配套司法解释。在业主的判断,损失的后果和因果关系的确定,以及举证责任的分配方面存在差异。

作为一个自治组织,村委会/居委会均有专门的组织法,明确其权责清单和监督机制。近年来,工业委员会逐渐发展成为城乡基层的重要自治组织,群众(业主)期待并呼吁这种新情况。要积极推进生产委员会改进程序,组织结构,功能程序和各种监管制度,加强对法律制度的行政监督,司法监督和社会监督,真正实现行业合法权益。委员会作为所有者。 “守夜人”制度设计的初衷和功能定位与基层社会矛盾“减震器”。

通过上述梳理,委员会的监督方提出了建议:①业主自身加强对业委会监督;②街道办、居委会向小区管理延伸更多;③业委会成员与个人信用挂钩;④为业委会专门建章立制。你赞成哪一个?